건축공사의 종류에는 건설회사와 계약하여 진행하는 도급공사와 건축주가 직접 공사하는 직영공사가 있다. 건축주는 공사계약을 직영으로 하고서도 도급으로 계약한 것으로 오해하는 경우가 많다. 특히 종합건설면허가 요구되지 않는 소규모현장에서 주로 적용되는 직영공사에 대해서만 언급해본다.
직영공사는 건축주가 직접 공사하는 경우이다. 그런데 현실적으로는 시공자를 선정하고 공사계약을 했음에도 착공신고시에 건축주를 시공자로 신고하고 직영공사로 진행하게 되는 경우가 많다. 이런 경우에 건축주들은 시공자와 공사계약을 하고서도 자신이 법적으로는 시공자로 신고되어있음을 모르는 경우가 많다.
주의할 것은 직영공사에서 시공자는 건축주 자신이기 때문에 현장의 안전사고의 책임도 법적으로 건축주에게 주어진다는 점이다. 그리고 하자에 대한 책임 역시 건축주에게 있다. 시공자와 건축주가 같기 때문이다. 그래서 소규모업체에게 직영공사로 시공을 맡길 때에는 신뢰를 담보할 수 있는 성실한 업체를 찾는 것이 더욱 중요하다.
종종 공사계약을 하고 나면 건축주가 ‘을’이 된다는 말을 듣는다. 경험해보지 않은 사람은 이 말이 얼마나 뼈져리는 말인지를 모를 것이다. 일단 공사가 시작되고 나면 공법이나, 공사기간, 공사재료 등을 가지고 의견충돌이 있을 수 있다. 의견충돌의 이유를 들어보면 대개 추가공사비에 대한 불만이다. 누구의 말이 옳든 일단 의견충돌이 발생했다면 건축주가 공사현장에 익숙한 시공자의 주장을 이겨내기는 쉽지 않다.
공사현장에서 실제로 시공한 건축업자와 분쟁이 생겼을 경우 건축주가 스스로를 방어하기는 쉽지 않다. 법정으로 가면 일 년, 이 년의 기간이 공사를 진행하지 못한 채 흘러간다. 그 현장을 다른 시공자가 맡아서 공사를 진행 하려고도 하지 않는다. 건축주는 왜 현장에서는 나약한가? 그것은 현장이 볼모로 잡히기 때문이다. 그래서 직영공사 현장에서는 실제 시공자의 신뢰성이 더욱 중요하다.
시공자의 신뢰성이 불확실하다면 어쩔 수 없이 공사비가 공사내용 이상으로 과지급(공사한 내용보다 비용을 더 많이 지불하는 경우) 되지 않도록 견적서의 내용을 살피고 주의하는 것이 그나마 차선책이다. 하지만 직영공사를 맡아서 해줄 업체를 선정할 때 그 업체의 신뢰할만한 내용을 알지 못한다면 어떤 낮은 예상공사비를 제시하더라도 공사계약을 보류하라고 하고싶다. 직영공사는 아직 법적으로 충분히 보호받기 어렵다.
신뢰할 수 있는 시공자가 없다면 건축사에게 시공자선정을 위임해보라. 물론 필자처럼 괜히 시공자선정에 끼어들었다가 오해받기 싫다고 거부하는 건축사도 있겠지만 자신의 애정 어린 디자인을 완성 시켜줄 시공자를 찾아줄 건축사도 있을 것이다. 하지만 명심하자. 시공자의 잘못은 시공자 탓이지 소개해준 자의 탓이 아니다.
