기획과정에서 특히 고민해야 하는 것은 동원할 수 있는 자금의 규모이다. 집을 짓기 위해서 쓸 수 있는 자금계획은 꽤 정확하게 갖고 있어야 한다. 또 그 자금에서 실제 건축공사만을 위해서 쓸 수 있는 비용이 얼마 정도인지를 예측해야 한다. 가구구입과 조경공사와 세금 등 예비비용을 제외하고 실제 건축공사에 투입할 수 있는 비용이 얼마나 가능한지 자금조달계획을 나름 명확하게 미리 체크 해보자.
기획의 과정에서 예산산정이 중요한 것은 그것을 근거로 가능한 공사의 규모를 예상해야 하기 때문이다. 대개의 건축관계자들은 설계도면도 없이 ‘요새 집을 지으려면 평당 얼마가 들어요?’라는 식의 질문을 매우 어리석은 질문이라고 한다. 하지만 기획의 단계에서는 어쩔 수 없이 이런 식의 어리석어 보이는 질문도 해야만 한다.
소위 집을 짓는데 평당 얼마가 든다는 조언은 실제 공사비로 적용하는 데에는 아무런 의미가 없다. 그것은 투입 가능한 공사비를 고려해서 어느 정도의 규모로 집을 지을 수 있는지를 가늠하기 위한 것일 뿐이다. (놀라운 일이지만 소규모현장에서 평당 얼마에 공사계약 했다는 말까지도 간혹 들을 수 있다. 기절할 일이다.) 하지만 어쩌겠나. 이렇게라도 짐작하지 않고 집을 지어보겠다고 결심할 수는 없다. 어려운 순간이다.
건축공사비를 가늠하기 위해서는 최근에 완공한 집을 찾아가보는 것이 현실적으로 가장 좋은 방법일 것 같다. 공사비 예산이라는 것은 공사의 질과 관계가 있기 때문이다. 공사비에 대한 조언을 받기 위해서라면 공사했던 시공자와 같이 찾아가 보는 것이 좋을 것이다. (시공자선정을 위해서 완공된 집을 찾아가는 거라면 혼자 찾아가서 건축주를 만나보는 것이 좋다.)
공사비에 대한 자문을 구할 때에는 공사비에서 제외하고 생각해야 할 항목이 무엇이 있는지를 물어보는게 좋다. 시공자의 입장에서는 공사계약에 포함되는 내용만이 공사비라는 생각이 많고, 대개의 건축주는 새집에 들어가야 할 모든 집기들이 다 공사비에 포함되는 거라고 생각하기 쉽다. 주위에서 들을 수 있는 평당 얼마가 든다는 식의 공사비를 말하는 것은 대개 시공사가 말하는 공사비이다. 거기에는 씽크대와 에어컨, 붙박이장, 조경, 각종세금, 기반시설인입비용 등은 제외되어있는 것이 일반적이다.
기획단계에서의 예산이 적절했는지를 확인할 수 있는 것은 설계가 다 마무리 된 후에야 가능하다. 설계가 마무리 된 후에 시공사를 통해서 견적을 받고 나면 그때서야 초기의 예산에 문제가 없었는지를 확인 할 수 있는 것이다.
설계가 다 끝난 후에 몇 군데의 신뢰할 수 있는 시공사를 통해 견적을 받아보았는데 예산을 초과하는 결과가 나올 수 있다. 그때는 둘 중에 하나를 선택해야 한다. 첫 번째는 공사를 포기하는 것이다. 두 번째는 내가 공사비로 지출할 수 있는 비용을 공개하고 그것에 맞추어서 공사내용을 바꾸어달라고 하는 것이다. 매우 힘든 피드백의 과정이 요구된다.
공사를 포기할 수도 있다고? 그래서 기획단계에서 예산을 잘 검토하고 공사규모를 현실적으로 접근하는 것이 중요하다는 것이다.
