일요일, 3월 26, 2023
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건폐율과 용적률

재력이 된다고 해서 건축물을 무한정 크게 지을 수는 없다. 건축물의 규모를 제한하는 것은 도시환경을 적정하게 유지하고 보호하기 위한 수단이다. 건축물의 규모를 제한하는 가장 기본적인 규정으로 건폐율과 용적률을 제한하는 규정이 있다. 이는 건물의 규모를 대지의 면적을 기준으로 제한하는 것이다. 건폐율과 용적률은 토지이용계획상의 지역에 따라서 적용기준이 다르므로 ‘토지이용계획확인원’을 통해서 내 땅이 어느 지역에 해당하는지를 확인 해야한다.

건폐율은 대지의 일정 규모 이상의 공지를 확보하도록 하기 위한 것으로 하늘에서 대지를 내려다보았을 때 건물이 대지에 차지하는 면적인 건축면적을 제한하는 것이다. 용적률은 지상에서 건물이 차지하는 부피를 제한하기 위한 것이다.

건물의 실내에 사용할 수 있는 면적을 바닥면적이라고 하는데, 모든 층의 바닥면적을 합친 것을 연면적이라고 한다. 그중에 특별히 지상층의 연면적만을 대지면적의 비율로 계산한 것이 용적률이다.

예를들어 계획관리지역인 경우에는 건폐율이 40%이고 용적율이 80%라고 한다면 내 토지가 그 지역에 속한다면 100제곱미터의 대지인 경우에 건물은 최대 건축면적을 40제곱미터까지 할 수 있고, 최대 지상층 연면적은 80제곱미터까지 할 수 있다는 의미이다. 건폐율과 용적률의 기준은 지자체마다 조례로 달리 규정하고 있으므로 대지가 속한 지자체에 기준을 확인해야 한다.

연면적은 각 층의 바닥면적을 합한 것인데 이를 계산하기 위해서는 바닥면적에 제외되는 항목에 대해서 알고 있어야 한다. 일반적으로는 필로티구조로 되어있는 주차장, 옥상이나 지하에 있는 물탱크실, 발코니와 다락 등이 면적에서 제외될 수 있는 공간들이다. 역시 구체적인 확인은 건축사의 도움이 필요하다.

면적에서 제외되는 항목을 알고 있는 것은 제한된 법적 규제안에서 유용한 실내공간을 활용할 수 있는 방법이 되기 때문이다. 이는 불법이 아니라 법 규정을 이해하고 그에 맞추어 활용하는 것이기 때문에 미리 알고 있다면 효율적인 공간계획에 도움이 된다.

건축법에서 바닥면적은 기둥 혹은 벽체로 둘러싸인 부분을 면적으로 산입한다. 면적은 건축물의 규모산정의 기준이 되기도 하지만 건물의 거래에서도 기준이 될 수 있고 재산세 등의 과세에서도 기준이 되기 때문에 민감한 부분일 수 있다. 그래서 종종 면적에 산정되는 부분인지 제외될 수 있는 부분인지 법규의 해석이 건축사와 담당 공무원과 의견이 다를 경우에는 긴 시간을 두고 논쟁을 벌이기도 한다.

오해하지 말아야 할 것은 면적에 포함되지 않는다고 해서 공사비에서 제외되는 것은 아니라는 당연한 상식이다. 그게 다락이 되었건, 필로티가 되었건 바닥면적에서 제외되었어도 구조물과 마감을 만드는 비용은 변함없이 들어간다. 면적이 제외되는 부분을 활용하라는 것은 가능한 법적인 제약내에서 더 효율적인 실내공간을 만들기 위한 것이지 공사비를 줄이기 위한 것이 아니다.

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