00. 체크리스트

. 집을 지으려고 처음 결심을 하였을때, 무엇을 주의하고 무엇을 고민하여 결정해야 할까요? 모든것을 다 설명해 드리기는 어렵지만. 중요하다고 여겨지는 체크사항을 적어봅니다. 법규및 규정에 대해서 자세히 언급하기 보다는 중요한 부분만 제시하고 나머지는 생략하다보니 그대로 현장에서 적용하기에는 무리가 없지는 않습니다. 세부적인 것은 상황에 따라 조사가 추가로 이루어져야 할 것입니다.

01. 기획설계

집을 짓겠다는 생각을 하는 것. 기획설계의 시작입니다.

구체적인 집을 설계하기전에 집을 지을것인가 말 것인가를 고민하는 것. 그 자체가 기획설계라고 할 수 있습니다. 하나의 건축물을 짓는 것은 대단히 많은 자본과 노력이 들어가는 일입니다. 분식점을 하고 싶다면 어느 곳에서 장사를 하는 것이 좋을지 고민하고 장사가 잘 될 것 같은 좋은 장소에는 더 많은 비용을 주더라도 임대를 하게 됩니다. 그렇게 장소를 선정하고 업종을 판단하는 것이 기획설계의 핵심 고민이겠죠.

단독주택을 짓는 것도 기획이 필요합니다. 내가 원하는 집을 지을 만큼 충분한 비용이 준비되었는가. 그리고 지금 집을 짓는 것이 적절한 시기인가. 이런 고민을 하지 않을 수 없습니다. 이러한 고민은 건축사가 대신 해줄 수 없는 부분입니다. 기획설계의 대부분은 건축사를 만나기전에 이루어져야 합니다.

건축사를 만난다는 것은 기획설계를 이미 하였다는 의미입니다. 어떤 땅에 어떤 용도의 건축을 할 것인가를 결정하고 나서 건축주는 건축사를 만나게 됩니다. 건축사는 그러한 건축주의 기획의도를 잘 파악해서 그에 맞게 디자인하는 일을 하게됩니다.

계획에서의 실패는 어떻게든 극복할 수 있지만, 기획에서의 실패는 반드시 큰 댓가를 치르게 됩니다. 그만큼 중요하고 신중해야 하는 과정입니다.

[건축주에의한 배치구상]

건물을 어느 위치에 놓을 것인가 구상하는 것은 건물을 설계하는 것보다 훨씬 중요할수 있습니다.

02. 평면계획

보통 건축설계를 의뢰하는 건축주들은 건물의 형태를 어떻게하면 좋을까하는 점에 관심을 많이 두고 문의를 합니다. 하지만 정작 건축설계과정에서 가장 중요하다고 할 수 있는 것은 대지의 어느쪽에 건물을 놓을것인가 하는 판단이며, 건축물의 형태를 구상하는 것은 설계의 아주 작은 부분에 불과합니다. 미리 우려하는 바를 말하자면 배치와 평면계획을 하는 설계의 초기단계에서는 형태에 대한 고민은 잊어버리고 보류해놓는 것이 좋다는 것입니다.

건축물의 설계는 여러가지 문제, 공사비, 적정공간,조망, 가족관계, 취미 등의 문제들을 적절히 공간적으로 풀어가는 과정입니다. 평면계획은 이러한 문제들을 찾아내고 적절한 해법을 찾아가는 과정입니다. 반려동물이 있다면 그들을 위한 공간은 어떻게 구성을 해 줄 것인지. 자녀들이 있다면 자녀들의 협동관계와 프라이버시의 유지는 어떻게하는 것이 좋은지. 음악감상이나 도예와 같은 특수한 취미가 있다면 그것은 어떤 공간이 되어야 하는지 등 등 모든 이들에게는 그들만의 특수한 문제들이 있습니다. 평면설계는 이러한 문제들을 구체화하는 과정입니다. 문제자체를 모른다면 해답을 알 방법이 없겠지요. 때문에 문제를 구체화하는 것은 좋은 집을 구상하기 위해서 매우 중요합니다.

평면설계는 처음에 개별공간의 적정크기를 고민하고 그 공간을 서로 기능에 맞게 조합하는 방식으로 이루어집니다. 그게 적절히 이루어지고 나면, 문과 창문을 계획하게 됩니다. 문과 창문은 동선과 조망을 상징한다고 할 수 있습니다. 문들이 가급적 가까이 있으면 동선이 짧아지면서 실사용공간이 넓어집니다. 하지만 때로는 동선을 길게 만들면서 갤러리 같은 느낌을 주고 삶의 여유를 만들어보려고 하기도 합니다. 어떤 경우이든 정답은 없습니다. 하지만 분명 면적을 비효율적으로 구성하여 필요이상의 면적이 발생한다면 공사비에도 영향을 주게 마련입니다. 효율적이면서도 느낌이 있는 공간을 만들어내는 것이 좋을 설계태도일 것입니다.

사람들은 예쁜창을 가진 집을 상상하기도 합니다. 창을 집의 외모를 결정하는 중요한 디자인 요소로 받아들인다는 것입니다. 하지만 정작 창이라는 것은 밖에서 바라보는 대상이 아니라, 집안에서 밖을 바라보기위한 것이 그 중요한 설치이유입니다. 때문에 창을 어느위치에 어떤 크기로 설치할 것인가 하는 것은 그 공간의 용도를 고려해서 정하는 것이 이치입니다. 이를테면 욕실의 창은 작게하고 거실의 창은 크게 하는것이 좋겠다는 식이지요. 결코 밖에서 볼때 보기좋은것이 창의 목적이 아니지요. 그래서 창의 계획은 입면이 중요한 것이 아니라, 평면구성에서 중요한 고려대상인것입니다.

늘 강조하는 것이지만, 공간을 구성하고 동선을 계획하고 창호계획을 할 때까지도 입면과 외관은 고려대상이 아니라는 점입니다. 평면계획의 단계는 미학을 추구하는 감성적인 작업이 아니라, 동선을 따지고 공사비를 고려하고 조망을 판단하는 등 논리적인 작업입니다.

평면설계에서 고려해야 하는 동선은 누구의 동선일까요. 그것은 당연히 건축주를 비롯한 이용자의 동선입니다. 때문에 평면설계의 과정은 건축주와 건축사의 대화가 매우 중요합니다. 건축주는 계속해서 자신이 원하는 기능과 조건을 이야기하여야 하며, 건축사는 그에 대응하는 좋은 평면이 어떻게 되야하는지를 반응해 주어야 합니다.

 

평면설계를 하는 과정에서 형태에 대한 고민을 보류하는 것이 매우 중요합니다.

[평면설계 초기단계 사례]
* 평면설계에서는 창호는 생략된채로 공간의 크기위주로 협의를 하게됩니다.

[평면설계사례]
* 평면설계의 단계에서는 공간의 효율성과 기능을 중심으로 논리적으로 접근해야 합니다

[주차장의 설치기준]
1) 순수단독주택
50~100제곱미터 : 1대,
100제곱미터 초과: 1대 + (면적-100)/65
2) 다가구, 다세대주택
150제곱미터이하: 1대
150제곱미터초과: 1대+(면적-150)/65, 또는 세대당1대 중 많은 숫자
3) 근린생활시설, 숙박시설(생활형숙박시설 제외)
제주시동지역: 1대/120제곱미터
그외의지역 : 1대/150제곱미터

03. 형태계획

평면설계가 마무리되면 이제 건축물의 외관을 다듬어 건축물의 형태를 만들어가는 시간입니다.

대개 건축설계라고 하면 이렇게 건축물의 외관을 만드는 것을 주로 상상합니다. 얼마나 멋진 건물인지를 보여주는 것도 대개 외관사진을 보면서 상상을 하지요. 하지만 섣불리 외관을 먼저 결정하고나서 그것에 평면구성을 끼워맞추려는 태도는 매우 불합리하고 불편한 공간을 만들게 됩니다. 그것을 피하기 위해서 평면설계를 잘 하고 난 후에 형태계획에 임하는 것이 매우 중요합니다.

평면설계한 것을 벽체를 올리고 지붕을 씌우는 것 만으로는 외관이 만족스럽지 않은 경우가 많습니다. 평면설계때 고민했던 공간적인 상상을 해치지 않으면서 만족스러운 외관을 만드는 것이 형태계획의 중요한 과정일 것입니다. 즉 평면설계는 형태계획을 위한 전제조건을 만들어가는 과정입니다. 전제조건을 잘 이해한 후에 형태에 대한 고민을 하는 것이 오류를 줄이는 방법입니다.

형태계획은 논리적인 해법보다는 감각적인 부분이 비중있게 차지를 합니다. 건축주는 본인이 평소에 좋게 느껴졌던 건축물의 외관을 제시하는 것도 좋고, 웹상에서 느낌이 좋았던 건물의 사진을 제시하면서 왜 그 디자인이 좋게 보였는지를 말해보는 것이 좋습니다. 건축사는 그러한 건축주의 감각적인면과 현실적인 면을 참고하면서 디자인을 제시하게 됩니다.

평면설계에서 축적된 공간개념을 바탕으로 유사한 해법들을 찾아보는 것도 좋습니다. 평면을 단순하게 벽체를 올려가면서 외관의 재료비율과 볼륨감을 검토하는 것도 좋습니다. 예전에는 종이나 우드락같은 재료로 모형을 만드는 작업을 많이 하였는데, 최근에는 3d 프로그램에 의존하여 확인하는 경우가 많습니다.

형태계획을 하는 과정에서 어떤 부분은 평면을 수정해야 하는 경우도 발생합니다. 원래 디자인에서는 지나온 작업을 다시 검토하고 돌아보는 과정이 중요합니다. 때로는 평면을 대대적으로 수정해야 하는 경우도 있는데, 그런 경우를 피하기 위해서 평면설계를 먼저 치밀하게 하는 것이 중요합니다.

형태계획에서는 중요한 재료에 대해서 결정하기 시작합니다. 평면은 공간과 기능을 고민하는 것이 중요하다고 한다면 형태계획의 단계에서는 구체적인 재료의 물성에 대해서 고민해야 합니다. 물론 공사비와 시공의 용이성등도 같이 고민하면서 결정하는 것이 좋습니다.

[형태계획사례]

* 형태계획에서는 유사조건의 사례를 참고하면서 구체적인 재료와 공법등을 결정합니다.

[다락규정]
1) 다락의 층고는 경사지붕은 1.8미터, 평지붕은 1.5미터 미만
*기본계획요건
냉난방 설비금지 / 외부계단으로 출입불가 / 본인주거공간 상부에만 설치가능
* 기타주의사항
다락지붕의 돌출창은 지붕길이의 1/3 이하로 할 것
다락은 실내로 개방되지 않도록 구획할 것

04. 건축허가행정

형태계획이 마무리 된 다음에는 그때부터 도면작성을 시작하게 됩니다.

그 이전까지의 도면은 생각을 구체화하기 위한 회의용 도면이었다고 생각하면 됩니다. 이제부터는 실제로 집을 짓기위한 도면을 작성하게 됩니다.

그 첫단계로 준비하는 것이 ‘건축허가’라는 행정절차입니다. 간혹 행정절차를 단순한 요식행위로 생각하는 분들도 있습니다. 하지만 건축행정은 집을 짓기위해서 반드시 지켜야할 규정을 따르고 있는지를 확인하고 지도하는 과정입니다. 집을 짓기위해 참고해야할 법규는 ‘건축법’이외에도 매우 많은 제반 법규정이 있습니다. 또 법규 이외에도 지방행정에서 정한 ‘조례’와 ‘규칙’이라는 것도 있습니다. 간혹 건축행정의 단계에서 계획시에 간과하였던 규정이 툭 튀어나와서 또 계획이 수정되어야 하기도 합니다.

건축허가도면을 작성하기 위해서는 ‘건축구조도면’과 ‘건축설비도면’ 그리고 ‘건축전기도면’등을 작성해야 하는데, 이는 건축디자인을 전공한 건축사의 업무와는 다른 영역이어서, 관련 전문설계업체의 협조를 받아야 합니다. 이 과정에서 건축물의 안전한 구조계산을 하기도 하고, 난방설비의 계획과 조명계획, 전기 배전의 계획등도 진행됩니다. 건축에서는 법규와 관련된 단열계획, 창호재료의 계획, 마감재계획등을 진행하면서 도면으로 정리하게 됩니다.

[허가도면사례]

* 건축허가를 받기 위해서는 건축설계도면 이외에 구조도면, 설비도면, 전기도면이 필요하며 이러한 도면의 작성에는 협력업체의 참여를 통해서 이루어집니다.

[신고건]
건축신고로 허가를 가름하는 경우
* 신축
100제곱미터 미만, 단 관리지역은 200제곱미터미만.
* 증개축
85제곱미터 미만.

05. 시공도작성 및 착공신고

건축허가가 났는 것은 기본적인 법규정을 지켰는지를 확인받았다는 것을 의미합니다.

하지만 건축허가서를 받았다고 해서 건축설계가 다 끝난것은 아닙니다. 이제 실제로 집을 짓기 위해서는 시공자가 이해할 수 있는 도면으로 마무리를 하는 것이 중요합니다. 이제 도면은 시공자에게 공사를 어떻게 하면 좋은지를 알려주는 상세한 내용을 정리해야 합니다.

집을 직접 지을경우에는 어쩌면 허가도면으로도 충분할수도 있습니다. 하지만 도면의 중요함은 도면을 기초로 건축주는 시공자와 집을 짓는 계약을 하기 때문입니다. 때문에 도면에 명기되지 않은 부분은 건축주와 시공자간의 분쟁으로 이어질 수도 있습니다. 실제로 도면에 집을 구성하는 모든 재료가 명기되지는 않습니다. 예를 들어 문 손잡이와 같이 작은 부분에서는 현장에서 의논해서 결정해야 할 부분도 적지 않습니다.

현장에서 어떤 재료를 선택하든 공사비에 큰 영향을 주지 않는 경우에는 현장에서 협의할 것을 전제할 수 있지만, 공사비에 영향을 주는 재료에 대해서는 미리 명기를 해 주는 것이 좋습니다. 그러지 못할 경우에는 건축주지급재료로 명기하거나 현장협의제품으로 명기하기도 합니다. 건축주는 도명에 명기된 재료가 무엇을 의미하는 지 확인하고, 시공자의 견적을 받을때에는 어떤 제품을 적용했는지를 확인하고 합의해서 기록을 하는 것이 좋습니다.

착공신고시에는 시공자뿐 아니라, 공사감리자가 선정되어야 하며, 지질조사보고서 또는 지내력검사, 지적측량, 혹은 임야의 경우 임목조사서 등 첨부되어야 합니다. 특히 공사감리자의 경우 건축물의 내용에 따라 피로티감리, 소방감리, 전기감리등이 요구될 수 있습니다. 기타 행정에서 요구되는 내용을 확인하고 준비하여야 합니다.

[시공도면 사례]
* 시공도면은 건축주와 시공자간의 공사약속을 위한 도면으로, 건축주를 위해서 작성하기보다는 시공자의 이해를 위해서 작성하는 것입니다. 현장에서의 분쟁을 최소화하기 위해 가급적 자세한 정보기입이 요구됩니다.

[건축주직영공사대상]
1) 200제곱미터이하의 건축
* 단, 200제곱미터 이하의 건축물이어도 순수단독주택 이외의 주거용도의 건축물은 건설회사가 시공하여야 함.

07. 공사관리 및 감리

시공자를 선정하고 착공신고를 하게되면 건축설계의 과정은 끝이 났다고 할 수 있습니다. 하지만 건축사의 업무가 끝났다는 것은 아닙니다. 공사하는 과정에서도 공사를 마무리하는 사용승인의 과정에서도 건축사의 업무는 남아있습니다.

공사과정에서는 시공자 이외에 ‘건축감리자’가 현장에 개입되게 됩니다. 대개의 민간공사에서는 ‘비상주감리’를 하게 되는데, 건축감리도 역시 건축사의 업무에 해당됩니다. 하지만 일반적으로 건축설계를 한 건축사는 건축감리를 하지 못하도록 규정하고 있습니다. 감리업무라는 것이 건설현장에서의 위법사항을 감시하는 기능을 하는 것인데, 건축설계자로 하여금 감리를 하게 한 결과 그 감시업무가 제대로 이루어지지 않는다는 민원이 있어서 설계와 감리업무를 동일한 건축사가 하지 못하도록 하였습니다.

이렇게 설계와 감리, 그리고 시공은 서로 견제하는 역할을 하도록 하고 있습니다. 그런데 대개 감리 업무는 법규정을 중심으로 업무가 이루어지다보니 실제로 건축주가 고민하는 디자인과 관련된 업무에서는 업무협력이 이루어지지 않는 경우가 많았습니다. 그래서 도입된 제도가 설계자로 하여금 공사현장에 관여하도록 지정하게 하였습니다. 이를 ‘설계의도구현업무’라고 하여 추가로 계약하여 진행하도록 제도화하고 있습니다.

이 외에 또 ‘공사관리자’지정 제도가 있습니다. 이는 공사현장이 건설회사현장이 아니라, 건축주 직영공사의 경우에 건축시공에 관한 자격이 있는 기사를 현장에 배치하여 현장에서의 문제에 대응할 수 있도록 하는 제도입니다. 제도의 도입 배경에 대해서는 충분히 공감하지만, 아직은 정착되지 못하고 있음은 안타까운 일입니다.

이런 준비를 거쳐서 공사를 시작하게 되는데, 공사하는 과정에 집에 대한 생각이 바뀌어서 변경하고 싶을 경우가 있습니다. 이럴경우에는 반드시 설계자와 협의를 해서 변경해도 좋은지를 확인하여야 합니다. 최소한 변경된 내용에 대해서는 준공시에 도면을 수정해서 제출해야 하는 업무가 있을 뿐 아니라, 때로는 ‘건축심의’절차가 요구되는 경우도 있고, 때로는 ‘설계변경’절차가 요구되는 경우도 있습니다. 간혹 설계자가 인지하지 못하는 사이에 공사를 임의대로 바꾸어 시공한 후에 ‘건축심의’나 ‘설계변경’절차를 거쳐야 한다고 해서 당황하는 경우가 있는데, 먼저 시공한 후에 그러한 변경절차를 밟는 것은 매우 일을 복잡하고 힘들게 만들어버리게됩니다. 심한 경우에는 건축사가 업무를 거절 할 수도 있습니다. 공사과정에서 매우 주의해야 하는 일입니다.

[허가권자지정감리대상(시청에서감리자지정하는경우)]
1) 200제곱미터(약60평)이하의 건축물
2) 순수단독주택 이외의 주거용 건축물
3) 상기건축물이 복합된 경우

07. 사용승인(준공)

도면대로 공사가 잘 마무리 되었다면 이제 사용승인 절차를 밟으면 됩니다. 만약에 도면과 달리 시공한 부분이 있다면 바뀐부분을 수정하여 도면을 재 작성해서 사용승인 서류에 첨부하여 제출해야 합니다. 앞에서 언급한 것처럼 혹 바뀐 부분의 정도가 설계변경행위에 해당 된다면 설계변경절차를 밟아야 할 수 도 있습니다. 그럴경우에는 사용승인 일정에 큰 차질이 생길 수 있으니 미리 주의하셔야 합니다.

다행히 공사중에 변경된 내용이 거의 없다면 그것을 확인하기 위해 ‘준공검사업무대행’을 신청하게 됩니다. 원래 준공검사를 하는 업무는 공무원의 업무인데 그것을 다른 건축사를 통해서 검사를 진행하는 것입니다. 공무원의 과중한 업무를 줄이는 방편이기도 하지만 업무대행건축사의 책임도 적지 않은 것이어서, 업무대행 건축사의 지적사항이 있다면 수정하고 다시 검사를 받아야만 합니다. 이때 시공자는 현장의 내용을, 설계자는 도면의 내용을 서로 맞추어가면서 사용승인검사를 준비하게 됩니다.

업무대행 건축사의 검사가 끝나면 사용승인을 접수하게 되고, 또한 건축관련 공무원들의 현장확인을 거친후에 사용승인이 떨어지게 됩니다. 사용승인이 떨어지고 나면 2-3일 후에는 건축물대장에 건물이 등재되게 됩니다. 일단 여기까지되면 설계자와 시공자 그리고 감리자의 업무는 일단락되었다고 할 수 있습니다.

하지만 최종 마무리는 건물을 등기하는 것 까지 해야 비로서 건물이 서류상으로 존재하게 됩니다. 건축주는 이제 건축물대장을 떼어서 취득세와 등록세 고지서를 확인하고 그것을 납부한 후에 등기소로 가서 건축물등기 절차를 밟아야 합니다. 사용승인후 일정기간내에 등기하지 않으면 역시 과태료가 고지될 수 있으므로 일찍 확인하고 진행하시는 것이 좋습니다. 등기절차를 직접하기 곤란할 경우에는 법무사를 통해서 할 수 있습니다.

등기까지 다 마쳤다면..이제 집은 건축주 소유의 재산으로 탄생하게 되는 것입니다.

세상에 너무도 많은 집들이 있지만, 하나의 집이 만들어지는 과정은 그리 쉽지만은 않습니다. 사용승인이 나고 건물등기까지 마쳤다면 정말 축하받아야 할 일입니다.